poniedziałek, 2 lipca 2018

Eksperci w procesie komercjalizacji nieruchomości

Dlaczego przy komercjalizacji nieruchomości warto współpracować z ekspertami?

Komercjalizacja nieruchomości to proces, którego skomplikowanie ściśle zależy od specyfiki komercjalizowanego lokalu lub obiektu. Komercjalizacja pojedynczego lokalu usługowego, do którego posiadasz prawo własności, będzie zupełnie innym działaniem, niż komercjalizacja centrum handlowego w imieniu właściciela.


Komercjalizacja pojedynczego lokalu usługowego lub handlowego


komercjalizacja lokalu handlowego to o wiele łatwiejsze zadanie niż komercjalizacja całego centrum
Komercjalizacja lokalu, który posiadasz sprowadza się do pozyskania jednego najemcy, wynegocjowania warunków korzystania z lokalu, wyznaczenia stawki czynszu opłacalnej dla obu stron i sporządzenia umowy, która zabezpieczy ich interesy. Choć czynności te wymagają pewnej wiedzy, można poradzić sobie z nimi samemu. Aczkolwiek sporządzenie dobrej umowy może wymagać już konsultacji z prawnikiem.

Przeprowadzenie komercjalizacji galerii handlowej jest bez porównania bardziej skomplikowane. Już sama kwestia własności i związanego z nią władztwa nad obiektem potrafi stać się wyzwaniem. Nieruchomość może należeć do podmiotu kontrolowanego przez inny podmiot, z mniejszościowymi udziałowcami posiadającymi określone prawa. Podmioty te działają w określonej formie prawnej i realizują własną politykę wewnętrzną. Determinuje to ich decyzje względem obiektu. Duży obiekt komercyjny posiada też własny statut (ramowy akt prawny regulujący jego funkcjonowanie), w który proces komercjalizacji musi się wpisywać. Konieczne zmiany statutu, czy uzgodnienie z właścicielami niezbędnych decyzji dotyczących komercjalizacji obiektu potrafi okazać się czasochłonne - a wszelkie opóźnienia w procesie komercjalizacji nieruchomości to stracone pieniądze.

Komercjalizacja nieruchomości handlowo-usługowej


komercjalizacja nieruchomości handlowej to proces wymagający eksperckiej wiedzy z wielu dziedzin
Podczas komercjalizacji dużej nieruchomości należy ustalić strategię pozwalającą optymalnie wykorzystać obiekt. Na początku należy określić, na jakiego klienta nastawia się obiekt. Wiąże się to z badaniem rynku lokalnego pod kątem profilu konkurencji, dostępności obiektu dla różnych grup klientów, infrastruktury pomocniczej. Teraz należy określić tenant mix, czyli najkorzystniejszy profil najemców dla wybranej grupy klientów. Oprócz kierunkowej akcji marketingowej kierowanej do firm wpisujących się w założenia tenant mix, należy w szczególny sposób zadbać o ściągnięcie  silnych marek, które stan a się magnesem ściągającym klientów. Aby zachęcić je do związania się z obiektem, często trzeba zaoferować warunki preferencyjne względem reszty wynajmujących. Czasami jednak i to może nie wystarczyć - w takiej sytuacji nieocenione okazują się osobiste kontakty profesjonalnego zarządcy. Na koniec procesu komercjalizacji centrum handlowego trzeba wynegocjować szczegółowe warunki umów. 

To jednak nie koniec pracy zarządcy. Ustalone zasady użytkowania i rozliczania powierzchni wspólnej, infrastruktury, mediów często będą odbierane przez część najemców jako niesprawiedliwe. Aby zapobiec tarciom i złej opinii wśród najemców, należy na bieżąco współpracować z najemcami, otwarcie wyjaśniając wykonywane posunięcia. Warto też mniejszym najemcom udzielać wsparcia przy organizowanych przez nich akcjach marketingowych. Zarządca musi mieć świadomość, że pomoc w zapewnieniu dochodu wszystkim użytkownikom przełoży się na terminowe uiszczanie przez nich opłat. Przestoje spowodowane wymianą niewypłacalnych najemców oraz koszty windykacji obniżają dochodowość obiektu. Warto przy tym pamiętać o zapewnieniu sprawnego bieżącego funkcjonowania nieruchomości komercyjnej -ustaleniu regulaminu wewnętrznego obiektu i wszystkich wymaganych prawem dokumentów i procedur, ściągnięciu personelu i podwykonawców do obsługi administracyjnej, technicznej, finansowo-księgowej, podatkowej, prawnej, marketingowej. Trzeba też zadbać o czystość i bezpieczeństwo obiektu, wybrać najkorzystniejsze oferty współpracy, ustalić relacje pomiędzy personelem, podwykonawcami, a najemcami.

Do obowiązków zarządcy należy też bieżąca orientacja w planach administracji publicznej wobec najbliższych okolic obiektu, (w tym forsowanie zmian korzystnych, a przeciwdziałanie niekorzystnym), by dostosować funkcjonowanie obiektu do zmieniających się warunków. Podobnie wiedza na temat planowanych zmian prawno-podatkowych pozwoli z wyprzedzeniem zaplanować odpowiednie korekty. 

powierzenie komercjalizacji obiektu ekspertom to optymalne rozwiązanie biznesowe

Eksperci w zarządzaniu i komercjalizacji obiektów


Wymieniony zakres obowiązków zarządcy wciąż nie obejmuje wszystkich kompetencji, jakie ten powinien posiadać. Daje jednak orientację, jak wszechstronnej wiedzy wymaga koordynacja funkcjonowania dużej galerii handlowej. Dlatego właśnie powstały eksperckie firmy wspomagające procesy komercjalizacji nieruchomości oraz zarządzania obiektem i zapewniające optymalizację przychodów. Do grona takich firm należy Arrowhead, spółka specjalizująca się w obsłudze i komercjalizacji galerii handlowych małej i średniej wielkości. Arrowhead obsługuje już kilkanaście obiektów na terenie całej Polski. Do niewątpliwych sukcesów spółki należy zaliczyć zdobyte zlecenie na komercjalizację lokali usługowych w pasie promenady luksusowego kompleksu Baltic Park Molo.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz